【物件選びのコツ】飲食店独立開業 内見時のチェックポイントとは？【相談無料】

　物件を決めるさいには相場などの情報を集め、実際に足を運び、検討したうえで契約するのが基本です。

　飲食店の場合、主な設備がそのまま残っている居抜き物件と、コンクリートや配管がむき出しのスケルトン物件がありますよね。いずれの物件も内見を通して比較しますが、雰囲気だけで選ぶと、あとあと後悔することになりかねません。今回は、内見のときに確認しておくべきポイントをまとめました。

　まずは、居抜き物件やスケルトン物件にかかわらず、すべての物件で必ず確認しておきたいポイントです。

①飲食店営業の制限はあるのか
②昼夜の周辺環境はどうか
③物件の外観について
④前の店の評判は悪くないか

　以下で、一つひとつみていきましょう。 　ビルやマンションなどの１階や、一室で開店する場合、ビルまたはマンションの規約によっては、夜の営業が制限されていることがあります。さらに、アルコールの提供が禁止されていることも。

　飲食店営業が可能な物件であっても、本格的な調理が必要となる「重飲食」は、管理人が不可としているケースもあります。
　通常、カフェなどの「軽飲食」であれば、制限されることはあまりありません。しかし、居酒屋や焼肉店、ラーメン店などは匂いや煙、夜間営業による騒音などの問題から、近隣住民とトラブルになりやすく、契約当初は問題がなくても退店しなければならなくなることもあります。

　内見のさいは、周辺に住民がどのくらい住んでいるか、目指している飲食店を開店してもトラブルになる要素がないかをチェックしましょう。 　昼と夜の人通りや、周辺に競合店があるかといった周辺の環境も確認する必要があります。駅やバス停など交通の便についても調べましょう。
　郊外店などで駅やバス停が近くにない場合は、駐車場の確保が必要です。夜間営業が中心の居酒屋やバーの場合は、夕方から夜にかけての人通りが重要なポイントになります。店をオープンさせたあとに、集客が見込めるかどうかを見極めましょう。 　物件を確認するさい、内装ばかりに目がいきがちですが、外観は入店するかどうかの判断材料として重要な役割を果たしています。外壁が古すぎないか、窓の有無、穴が空いていないかなど確認しましょう。 　新築以外は、前の店のイメージが浸透している場合が多いです。また、前の店が、飲食店で倒産し閉店した場合、「飲食店には向かない立地である」ということも考えられます。前の店の評判や撤退の理由についても確認しましょう。

　居抜き物件は、設備がそのまま残っており、スケルトン物件と比べるとコストを抑えて出店できることから人気があります。

　しかし、物件選びを間違えると、スケルトン以上にコストがかかる場合もあります。失敗しない居抜き物件のチェックポイントは次の通りです。

①ガス、電気の容量
②ダクトの有無
③グリストラップ
④機器は使用できるか

　以下で、一つひとつみていきましょう。

【居抜き物件】①ガス、電気の容量

　ガスや電気を使うにあたり、必要な容量は、カフェなどの「軽飲食」か焼き肉などの「重飲食」かで異なります。
　もともとカフェだった居抜き物件をラーメン店に改装して使う場合、ガスや電気の容量が足りず、結局スケルトン以上にお金がかかるということもあります。

　ガスと電気の目安は以下の通りです。

■ガス容量の目安■

６号…カフェ、BARなど
10号…居酒屋、そば、うどん
16号…イタリアン、フレンチ、ラーメン
16号以上…中華料理

■電気容量の目安■

40A…寿司、カフェ、BARなど
50A…和食、イタリアン、フレンチ
60A…中華料理 　煙や匂いがでる飲食店の場合、排気ダクトが必要です。ダクトがない場合は設置できる物件かどうか、といった問題もでてきます。ダクトがある場合でもそのまま使えるかどうか確認が必要です。 　中華、焼き肉などの油を多く必要とする飲食店の場合、油やごみをろ過するグリストラップが必要になります。グリストラップがあるかどうか確認しましょう。 　冷蔵庫やエアコンなどの機器がある場合は、オープン直後に壊れることがないよう、電源を入れて動くかどうか、気になる匂いはないか確認しましょう。

　また、トイレの場所をはじめ、トイレがそのまま利用できるかということも確認してください。もしも、機器が使用できなかった場合、廃棄にコストがかかります。もちろん、新しい機器の導入も必要です。

　スケルトン物件には、内装の設備はありません。設備がないことで、店内は広く感じますが、実際に必要な機器を設置すると、イメージより狭いということもあります。

　必要な機器を設置したあと、スムーズな動線が描けるか、客席数は何席確保できるのかなど、具体的にイメージできるように、メジャーなどを持参し、計測しましょう。

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　実際に、内見を行うさいは、確認漏れがないように簡単でよいので、チェックリストを作成して行きましょう。チェックリストを作っておくと、気になる物件を比較するさいに便利ですよ。契約後になって後悔することのないよう、ベストな物件を選びましょう。

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