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物件探し 一覧

  • 内見時に確認すべき「優良物件を選ぶためのチェックポイント」とは?
     飲食店に限らず、物件は、相場などの情報を集め、実際に足を運び、検討した上で契約します。飲食店の場合、主に設備がそのまま残っている居抜き物件とスケルトン物件がありますよね。いずれの物件も内見を通して比較しますが、雰囲気だけで選ぶと、後悔することになりかねません。今回は、内見のときに確認しておくべきポイントをまとめました。 居抜き&スケルトン物件共通のチェックポイント  以下は、居抜き物件、スケルトン物件にかかわらず、確認しておくべきポイントです。 1.飲食店営業の制限 2.昼と夜の周辺の環境について 3.物件の外観について 4.前の店の評判   1.飲食店営業の業種制限  ビルやマンションなどの1階や1室で開店する場合、ビルまたはマンションの規約によっては、夜の営業が制限される場合や、アルコールの提供が禁止されていることもあります。  また、飲食店営業が可能な物件でも、本格的な調理が必要となる重飲食は、管理人が不可としているケースもあります。  通常、カフェなどの軽飲食の場合は、制限されることはあまりありません。しかし、居酒屋や焼肉店、ラーメン店などは営業時間や匂い、煙、夜間営業による騒音などの問題から、近隣住民とトラブルになりやすく、はじめは問題がなくても退店しなければならなくなることもあります。  内見のさいは、周辺に住民がどのくらい住んでいるか、目指している飲食店を開店してもトラブルになる要素がないかチェックしましょう。   2.昼と夜の周辺の環境について  昼と夜の人通りや、周辺に競合店があるかといった周辺の環境も確認する必要があります。駅やバス停など交通の便についても調べましょう。  郊外店などで駅やバス停が近くにない場合は、駐車場の確保が必要です。夜間営業が中心の居酒屋やバーの場合は、夕方から夜にかけての人通りが重要なポイントになります。店をオープンさせたあとに、集客が見込めるかどうかを見極めましょう。   3.物件の外観について  物件を確認するさい、内装ばかりに目がいきがちですが、外観は入店するかどうかの判断材料として重要な役割を果たしています。外壁が古すぎないか、窓の有無、穴が空いていないかなど確 認しましょう。 4.前の店の評判について  新築以外は、前の店のイメージが浸透している場合が多いです。また、前の店が、飲食店で倒産し閉店した場合、飲食店には向かない立地だということも考えられます。前の店の評判や撤退の理由についても確認しましょう。 居抜き物件のチェックポイント  居抜き物件は、設備がそのまま残っており、スケルトン物件と比べるとコストを抑えて出店できることから人気があります。  しかし、物件選びを間違えると、スケルトン以上にコストがかかる場合もあります。失敗しない居抜き物件のチェックポイントは次の通りです。 1.ガス、電気の容量 2.ダクトの有無 3.グリストラップ 4.機器は使用について 1.ガス、電気の容量を確認しよう  ガスや電気の必要な容量は、カフェなどの軽飲食か焼き肉などの重飲食かで異なります。もともとカフェだった居抜き物件をラーメン店に改装して使う場合、ガスや電気の容量が足りず、結局スケルトン以上にお金がかかるということもあります。ガスと電気の目安は以下の通りです。 ■ガスの目安■ 6号…カフェ、BARなど 10号…居酒屋、そば、うどん 16号…イタリアン、フレンチ、ラーメン 16号以上…中華料理 ■電気の目安■ 40A…寿司、カフェ、BARなど 50A…和食、イタリアン、フレンチ 60A…中華料理   2.ダクトの有無を確認しよう  煙や匂いがでる飲食店の場合、排気ダクトが必要です。ダクトがない場合は設置できる物件かどうか、といった問題もでてきます。ダクトがある場合でもそのまま使えるかどうか確認が必要です。   3.グリストラップを確認しよう  中華、焼き肉などの油を多く必要とする飲食店の場合、油やごみをろ過するグリストラップが必要になります。グリストラップがあるかどうか確認しましょう。   4.機器は使用できるか  冷蔵庫やエアコンなどの機器がある場合は、オープン直後に壊れることがないよう、電源を入れて動くかどうか、気になる匂いはないか確認しましょう。  また、トイレの場所をはじめトイレがそのまま利用できるかということも確認してください。もしも、機器が使用できなかった場合、廃棄にコストがかかります。もちろん、新しい機器の導入も必要です。 スケルトン物件のチェックポイント  スケルトン物件には、内装の設備はありません。設備がないことで、店内は広く感じますが、実際に必要な機器を設置すると、イメージより狭いということもあります。  必要な機器設置したあと、スムーズな動線が描けるか、客席数を何席確保できるかなど、具体的にイメージできるように、メジャーなどを持参し、計測しましょう。 チェックリストを用意して物件の内見を  実際に、内見を行うさいは、確認漏れがないように簡単でよいので、チェックリストを作成して行きましょう。チェックリストを作っておくと、気になる物件を比較するさいに便利ですよ。契約後になって後悔することのないよう、ベストな物件を選びましょう。  
    開店ポータル編集部
    2018/12/15
  • 【目指せ繁盛店!】エリート立地よりもお宝立地を選ぶべき理由とは?~駅近・好アクセスの落とし穴~
     飲食店が成功するかどうかは、立地要因が7割であるといわれるように、立地はお客様の来店率に影響を与え、お店の未来を左右します。一般的に“よい立地”と考えられているのは、エリート立地と呼ばれる駅の近くや大通り沿いでしょう。しかし、個人がお店を開く場合、エリート立地を選ぶことが最良であるとは限りません。  本記事では、個人事業主として開業をする際に選ぶべき立地についてご説明します。エリート立地でなければ繁盛しないという考えをお持ちの方、必見です。 集客に強い”エリート立地”の落とし穴とは?  エリート立地のデメリットは、人通りが多く集客に優位な一方、初期費用や家賃が高いことがあげられます。ある程度大きな企業でなければ、出店が難しいのです。確かに駅の近くを歩くと、全国展開の居酒屋や、ファーストフードなどの大手チェーンが目立ちますよね。  個人店がエリート立地に出店をした場合、チェーン店に相当する利益を出し続けなければ、経営は成り立ちません。家賃の支払いが売上を圧迫し、お店が軌道に乗る前に運転資金が尽きてしまった…ということになりかねないのです。 個人経営のお店を開くなら、お宝立地を狙おう  個人店の開業におすすめの立地は、駅やメインストリートから少し離れたお宝立地です。店舗の開業支援をおこなう一級建築士・崎元則也氏は、お宝立地について次のように述べています。  “集客ポイントと集客ポイントの間にあるなど、人通りが見込め、かつ目立つ位置にある立地。” 引用:『創業にあたっての立地の見極め方、選び方』https://www.jfc.go.jp/n/service/pdf/keiei_advice_140820.pdf  集客ポイントとは、駅、ショッピングモール、娯楽施設、大学、広い公園など、多くの人が集まる場所を指します。これを踏まえて、お宝立地を選ぶメリットをみていきましょう。 ①視認性が高い  お宝立地は、前述の集客ポイントと集客ポイントの間にある場合が多く、駅前でなくともある程度の通行量が見込めます。駅とオフィス街の間、住宅街と大型スーパーの間といった生活の動線上にあるため、日常生活の中でお店を知ってもらうことができます。  多くの人の通勤路となっている道沿いに出店すれば、“新しいお店ができたのか!”とすぐに気づいてもらえますし、出勤前や帰り道に、地域の人が気軽に立ち寄れるお店となる場合も。お客様のライフスタイルに組み込んでもらえることもメリットといえますよね。 ②家賃相場が安い  駅から離れた商店街の入口や大通りから一本入った裏道などは、エリート立地と比べてアクセスのよさは劣りますが、そのぶん初期費用や家賃が安くなります。  開業時には、内外装の工事をおこなったり、備品を調達したりと、かなりのお金がかかります。そのなかでも特に大きな出費となる物件契約費は、なるべくおさえたいですよね。お宝立地を選べば、初期費用をカットできるほか、家賃の負担も低減されます。お店が軌道に乗るまでのことを考えると、ランニングコストの負担は少ないに越したことはありません。 お宝立地を見つけて繁盛店の土台を築こう  立地は、お店の経営に大きな影響を与えます。安易にエリート立地を選ぶと、家賃が売上を圧迫し、“お客様は来るのに利益が上がらない”という状況に。そうなれば、“まだまだこれからだ!”というときに運転資金が尽き、閉店を選ばざるを得なくなるかもしれません。とてももったいないことですよね。  よい立地とは、お店の規模や業態、コンセプトによって変わります。まずは、ターゲットとなるお客様の動線を見つけましょう。隠れたお宝立地に出会えれば、繁盛店への道はすぐそこです。  
    開店ポータル編集部
    2018/09/19
  • 【目指せ繁盛店!】飲食店にとって魅力がたっぷりのお宝立地!~1.5等地を選んで繁盛店へ成長させよう~
     新規開店に向けて、多くのオーナーがこだわりたいポイントのひとつに立地が挙げられます。立地が良ければ多くの人々の目に留まり、自然とお客様が集まります。一方で、立地に問題があると、開店したことにすら気付いてもらえないことも。立地の良し悪しは客足に直接かかわってくるため、慎重になりたいところです。ただし、立地が悪いからと言ってせっかく見つけたお気に入りの店舗を諦めてはいけません。あまりよい条件の揃わない立地であっても、店舗選びや集客対策次第では繁盛店を目指すことも可能です。  本記事では、飲食店にとって魅力がたっぷりのお宝立地についてご紹介します。 土地の“等級”は何を意味する?  “1等地”とは、その用途にとって、最も良い条件を備えている土地のことを指します。飲食店を経営するにあたっての1等地は、大きな駅前であったり、繁華街の中に位置していたりなど、人通りが多く目につきやすい場所。つまり、自然と集客ができる環境です。“2等地”となると、駅からはやや遠くなり人通りもさほど多くない場所。そこにお店があることを知っていて、あえて来店してくれるお客様を獲得する必要があります。“3等地”は、飲食店として勝負するには不向きな立地といえるでしょう。  この等級は、飲食店にとっては条件の良い土地のランク付けとなっていて、数字が小さい方が良い土地というわけです。ただし不動産屋にとっては“家賃が見込める土地かどうか”をさす言葉でもあります。1等地は家賃が高く、3等地は家賃が安いという、1等地だからこそのデメリットも。そう考えると、飲食店にとって必ずしも1等地のみが繁盛店につながる最良の条件を持ち合わせているとは限らないのです。   “1等地=エリート立地”を選ぶリスク  確かに1等地は、沢山の人で賑わう魅力的な土地です。大きな駅の近くや繁華街は、交通量も多く人目に付きやすいため、新規のお客様も獲得しやすく、さらにはリピーターも付きやすいエリート立地といえるでしょう。  しかし、エリート立地だからこそのデメリットもあります。それが高い家賃。飲食店を経営するうえでの適正家賃は、収益還元法という計算式から求めることができます。 適正家賃=想定売り上げ×10%  つまり、“家賃は売り上げの1割以下に抑えるべし”というのがこの考え方です。家賃が売り上げの1割を上回るようでは、その物件は高すぎます。いずれ経営が立ち行かなくなり、多額の負債を抱えかねません。   2等地は、利益が出やすい“お値打ち立地”  エリート立地である1等地に対して2等地は、立地条件は劣るものの家賃は格段に安くなります。だからこそ2等地は、お値打ち立地と呼べるのです。立地が悪いとはいえ、そこを逆手に取ることで繁盛店を目指すことが可能です。エリート立地には大手チェーン店や人気店が軒を連ねています。その点、お値打ち立地ではライバル店は少ないでしょう。集客方法をきちんと工夫すれば、地域密着型の人気店であったり永く愛される店となる可能性も十分にあります。   飲食店にとって1.5等地こそが“お宝立地”  「1等地の家賃を払うのは難しい。でも、2等地では集客に不安がある…」そんな経営者にとって、1等地と2等地の間ともいえる1.5等地は、まさにお宝立地となり得るでしょう。1.5等地は駅から少し距離がある土地です。しかし、大通りに面しているため車やバスから見つけやすく、繁華街からさほど離れていないため、仕事帰りやショッピングなどのついでに立ち寄りやすい穴場立地でもあるのです。   ■お宝立地は集客方法に工夫を!  お宝立地は、エリート立地のように黙っていてもお客様が入るような好条件とはいえません。そのため集客方法に少々コツが要ります。コンセプトを明確にして、お客様がわざわざ通いたくなるような魅力のあるお店づくりを心掛けることが大切です。他店との差別化を図り「行ってみたい!」「通いたい!」と思ってもらえるようなアピールポイントを打ち出しましょう。 【アピールポイント例】  ・体に優しい自然派メニューのカフェ  ・日本初進出の外国料理専門店  ・特定の趣味の人が集まるバー   など  また、インターネットやSNS、チラシなどで店の場所をアピールするのも重要です。看板も控えめなものでは見つけてもらえません。視認性のある立て看板を設置する、ライティングを工夫するなどしてアピールすることが大切です。出店する土地の特性をじっくりリサーチし、どんな客層が見込めるか、周辺に似たコンセプトの店はないか、どのようなものが好まれる土地柄なのか、研究しましょう。   ■お宝立地はコスパで勝負!  お宝立地は家賃が安い分、コストを抑えることができます。浮いた分は材料費にまわしましょう。地産地消の新鮮食材をふんだんに使用した大満足メニューで、お客様にコスパの良さをアピールするのも一つの手です。数あるお店のなかからせっかくお客様に選んでいただけたのですから、クオリティの高い料理や地元食材でお迎えしましょう。駅から少し離れていたとしても、美味しい料理が安く食べられるのであれば、お客様はお得に感じ「また来よう」「友達に紹介しよう」という気持ちになってくれるでしょう。リピーターも獲得でき、新規顧客の開拓にもつながります。   魅力いっぱいの“お宝立地”を選ぼう!  “1等地の店舗が借りられなかった”、“気に入った店舗を見つけたけど立地が悪い”とお悩みの方、まずは考え方をかえて、お宝立地探しをしてみましょう。1等地ではなくても、人気店やスーパーなどのそばを選ぶと相乗効果によってお客様の目に留まりやすくなります。また、大きなマンションや学校のそばなど、人が沢山集まる環境ならばエリート立地と並ぶほどの注目も得られます。1等地でなければ繁盛しない、なんてことはありません。まずは本記事を参考に、物件選びの視野をひろげてみてはいかがでしょうか。  
    開店ポータル編集部
    2018/07/30
  • 【目指せ繁盛店!】失敗しない開業エリアの選び方~お店の未来を左右する、立地判定の5つの基準とは?~
     ラーメン店がオープンしたと思えば、半年後には居酒屋になっていた。そしてまた半年後には、“テナント募集”の貼り紙が…。あなたの街にも、“どんなお店ができても、すぐにつぶれてしまう”場所はありませんか?  立地は、お店が繁盛するか、閉店に追い込まれるかを左右する鍵を握っています。どんなに美味しくて雰囲気のよいお店でも、立地が悪ければ売上にはつながりません。“ターゲット層があまり通らない場所だった”、“近くに競合店が多すぎた”。そのような失敗を避けるためには、しっかりと立地判定をおこなったうえで開業することが大切です。 第一歩は、お客様とエリアを知ること  開業してから“場所選びに失敗した”と思っても、コストや手間を考えると簡単に移転はできません。確実にターゲットに認知され、足を運んでもらうには、どのように開業エリアを決めればよいのでしょうか。これから挙げる5つの基準を参考にしてみてください。 1.人口統計データ  若い女性、一人暮らしの学生、家族連れと、お店によってターゲットはさまざま。開業エリアを決める際は、その街にターゲット層がどれくらいいるかを知ることが大切です。役所に出向いたり、人口統計サイトで検索すると、次のようなデータが得られます。 ①男女別年齢人口  男女別、かつ5歳きざみの年齢別に人口を調べたものです。対象エリアに多いのが20~24歳、次いで25~29歳だとすると、ターゲットは20代の若者となります。単身世帯が多いと考えられるため、テイクアウトの弁当店や、安くてボリュームのある食堂が成功しやすいでしょう。 ②転入・転出人口  転入・転出人口は月別に統計されており、人口が増える時期と減る時期がわかります。オープンを転入の多い時期に合わせたり、キャンペーンや新メニューを打ち出すことで、新規のお客様を多く獲得できます。 ③ひと世帯あたりの人口  人口を世帯数で割ったものです。この数字が1.7など中途半端である場合、単身世帯だけでなく、夫婦や若いカップルも多いことが予想されます。そのため、気軽に入れるレストランやカフェなどが成功しやすいでしょう。  上記のほか、駅の一日の利用客数、ひと世帯あたりの所得平均など、さまざまな統計がおこなわれています。参考にできそうなデータを選んで、立地判定に役立てましょう。 2.店前の交通量・通行量  お店の前を通る車や人の量も、売上に影響します。全国にはさまざまな種類の道路があるため、“反対車線から渡ってくる車はカウントするか”、“何時間くらい交通量をはかればよいか”といったマニュアルはありません。計測のしかたは、個人の判断にゆだねられます。営業日や営業時間に合わせてお店の前に立ち、ターゲットになりそうな車や人がどれくらい通るかを調べてみましょう。 ①交通量(車)  車での来店を見込んでいる場合は、店前の交通量を調べておきましょう。家族連れなら大きめの自家用車、サラリーマンやOLなら営業車というように、ターゲットとなる車種を決めてからカウントしましょう。 ②通行量(歩行者や自転車)  歩行者や自転車の通行量も重要です。駅や主要施設の近くでは、大きなイベントのある日や電車の発着時間の計測は避けましょう。普段の通行量をつかみにくいためです。また、悪天候の日は極端に通行量が減ることもあります。 3.周辺マーケットの状況  お客様がどのようなお店を求めているのかという“マーケット”を知ることも重要です。そのエリアで人気のお店に食べに行き、客層や価格帯を調べましょう。平日はサラリーマン、休日はカップルや学生がメインである場合、幅広い世代がくつろげるお店への需要が高いといえます。  マーケットは、そこにいる人たちや街の雰囲気によって変わります。オフィス街や大学の近くであれば、お客様は商談や勉強ができる場所を求めているかもしれません。カフェを開業する場合、コンセントやWiFiを設置すればさらなる集客が期待できるでしょう。 4.心理的な導線  大きな施設へ向かうときに、多くの人が無意識に利用する道を“導線”といいます。住宅街とショッピングモールの間、駅とオフィス街の間といった導線上にお店があれば、お客様に認知されやすくなります。  日本政策金融公庫が2013年におこなった調査によると、お客様が飲食店を知るきっかけは、次のとおりです。    1位“前を通りかかって”(38.8%)  2位“身近な人からの口コミ”(31.6%)  3位“看板や表示を見て”(21.5%)   1位と3位を合わせると、6割以上の人が導線上でお店を認知していることがわかります。  しかし、駅前の大通りなどの主要導線沿いは賃料が高いため、その周辺を選ぶケースも多いでしょう。その場合は、路地の入口に案内板を置くなど、集客のための努力が欠かせません。 5.競合店  開業エリアを選ぶ際には、近隣の競合店の調査を忘れてはなりません。グルメサイトの評価が高いお店や、近くを散策していて見つけたお店に、実際に食べに行ってみましょう。競合店の魅力的な部分がわかれば、それを上回るための対策を練ることができます。ただし、競合店を意識しすぎて、自分のお店のコンセプトを見失ってはなりません。  ここで注意したいのが、同じ業態のお店だけが競合店ではないということ。居酒屋のライバルは、居酒屋だけではありません。“今日は落ち着いたお店で飲みたい”と考えたとき、価格帯が同じであれば、お客様の選択肢にはワインバーやおでん店なども入ります。業態だけでなく、来店の目的に注目して競合店対策をおこないましょう。 立地判定をしっかりとおこない、後悔のない開業を!  おいしい料理や行き届いたサービス、他店で味わえない空間は、お客様が来てはじめて意味をもつもの。だからこそ、ターゲットに認知され、足を運んでもらえる立地を選ばなければなりません。  お店を成功させるためには、ターゲットとなるお客様がそのエリアにいること、お客様のニーズとお店のコンセプトがマッチすること、競合店を知ったうえで対策がとれることが重要です。本記事で取り上げた5つの基準で立地判定をおこない、後悔のないエリア選びをおこないましょう。  
    開店ポータル編集部
    2018/07/19
  • 【居抜き物件検討中の方必見!】内見をするときのタイミング別チェックポイント
     飲食店をオープンさせるのに重要となる物件選び。検討している物件の広さや設備、内装がどのようなものか、自分の店舗にそのまま活かせるものがあるかなどを確認するために内見は欠かせません。確認すべき箇所が多いので、内見後に”あそこも見ておけばよかった…”とならないために優先的なチェックポイントをあらかじめまとめておく必要があります。また、内見はタイミングも重要であり、いつ行くかによって得られる情報が変わるのです。そこで、本記事では内見するタイミング別のチェックポイントをお伝えしていきます。 1.リアルな事情が聞ける!~営業中の内見~  良い物件を見つけるには、営業停止前の店舗を内見させてもらうのもひとつの手です。営業中に内見する最大のメリットは、現オーナーから直接話を聞けること。近隣のライバル店や、客層、曜日と時間帯による集客の違いなど、細かな情報が得られます。また、厨房機器の動作や空調の効き具合、過去のメンテナンス歴など、普段から使用していなければ分からない設備状況までわかるため、開業後の参考になります。    ~チェックポイント~  営業中の内見は迷惑にならないよう限られた時間でチェックしなくてはなりません。以下にチェックポイントをまとめたので、当日のスムーズなチェックに役立ててみてください。 ①厨房内の整理整頓がされているか ②グリストラップはきちんと掃除されているか ③床に汚れ、ヌメリがないか ④店内のあちこちに害虫駆除や害獣駆除用品が設置されていないか ⑤排気用ダクトやグリスフィルタ、空調のフィルタは装着されているか  もし、これらがきちんと対処されていなければ、あまりメンテナンスには力を入れてこなかった店舗だと分かります。今は大丈夫でも後から設備の不具合が次々に起きる可能性も。明け渡し後に不具合があった場合に備えて、処置方法と費用の負担を事前に決めておくことが重要です。 2.じっくりと隅々まで確認できる~閉店後の内見~  営業中の内見では、物件の売り手にとって不利となるような情報はあまり詳しく教えてもらえない可能性も。それが閉店後なら、設備や機器の不具合など気になるところを自身の目で直接確認できます。また、時間やお客様を気にしなくて良い分、じっくりと隅々まで確認ができます。   ~チェックポイント~  営業停止後に見ておきたい主なチェックポイントは以下の通りです。 ①店内に入った時に油や腐ったにおいがしないか ②グリストラップと排気用のダクトが汚れていないか ③電気がきちんと通っているか ④冷蔵庫、空調などの機械類はきちんと動作するか ⑤ガスと水道がきちんと使えるか ⑥インフラ設備の容量を確認 ⑦近隣店舗、住民との関係性  設備がしっかりと動作するのか確認するため、閉店後であっても、電気やガス、水道は内見時に使えるようにしてもらいましょう。以前営業していた業態と開業を考えているものが大きく異なる場合はその容量も見ておくことがポイントです。  また、近隣住民や店舗との関係性も重要です。良好な関係だった場合には問題ありませんが、においや音が原因でトラブルに発展しているケースも少なくありません。後々、ダクトや防音など設備の改修を余儀なくされるかもしれないので、不動産会社へしっかり確認しておきましょう。 後悔のない物件選びを  内見時には、物件や設備そのものの状況だけでなく、周りの環境もあわせて確認しておくことが大切です。チェックポイント以外にも気になる点はメモをとっておき、疑問や懸念点は解消しておきましょう。営業中と閉店後では状況が異なるため、新たな気付きがあるかもしれません。あとになって後悔することのないよう、チェックポイントを参考に良い物件とそうでないものを見分けて納得のいく物件を見つけてください。  
    開店ポータル編集部
    2018/06/07
  • 【事前準備をして内見に臨もう!】失敗しない“居抜き物件”選びのチェックポイントとは?
     飲食店を開店する際に、頭を悩ませる問題の一つに高額な初期費用が挙げられます。その初期費用を大きく左右するのは、“スケルトン物件”にするか“居抜き物件”にするかの選択。設備が揃っている居抜き物件なら初期費用が抑えられるからと、安易に選んではいけません。下調べをせずに即決してしまい、後になって設備の不具合が多発したり、電気容量が足りなかったりと、かえって費用がかかってしまい、開店前から大赤字なんてことも。そこで、本記事では居抜き物件を選ぶ際に失敗しないためのチェックポイントをご紹介します。 物件選びで重要な“内見”  居抜き物件に限らず、物件を選ぶ際には“内見”が非常に重要になってきます。「ちょっと見せてもらおう。」などと軽い気持ちで臨んではいけません。必要であれば、厨房機器業者や内装業者にも一緒に来てもらい、プロの意見も取り入れながら、自身のお店に適した物件かどうかを判断するのも良いでしょう。   内見時に必ず確認すべきポイント  内見は、限られた時間の中で進めていかなければなりません。効率よく漏れなく確認できるよう、あらかじめポイントを決めておくなどの準備が大切です。ここでは、内見で必ず確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。   ■水漏れ  物件を決める判断材料の一つに“水漏れ”が挙げられます。水漏れは原因を特定するのが難しく、さらに改善するための工事となると、高額な費用がかかってしまいます。そのため、確認は念入りにおこないましょう。天井からの水漏れ、床からの水漏れの両方をチェックします。天井裏や床下を確認したいところですが、それが難しい場合でも、外壁に水漏れのシミができていないかの確認を必ずしましょう。   ■排水  厨房で実際に水を貯めて排水をおこない、水の流れを確認する必要があります。そこでスムーズに流れない場合、それが汚れによるものなのか、排水設備の不具合なのかの見極めが重要です。汚れであれば落とせますが、設備の不具合となると高い出費になってしまいます。   ■グリストラップ  油を多く使う飲食店の場合、厨房に必要な“グリストラップ”の有無を確かめましょう。グリストラップとは、排水中の油やごみをろ過する装置です。グリストラップは埋め込み型の高額な物から、シンク下に設置する安価なものまでさまざまです。物件になかったとしても設置を検討し、スペースの確保が可能か、念入りに確認しましょう。 ■空気の流れ  店内の排気ができていないと、料理の匂いや調理時に発生する煙などがこもってしまいます。匂いや煙の出やすい業種・業態の場合、ダクトは設置されているか、空気の流れがしっかり作られているかをチェックしましょう。店舗に足を踏み入れた時に、匂いがこもっていないか、第一印象を大切にしてください。排気と給気は、お客様にとって居心地の良い店づくりに重要となります。   ■インフラ設備  その物件でこれまで営業していた業種・業態と異なる場合は、電気やガスの容量が足りない可能性もあります。厨房機器の業者に、自店で利用する設備に必要な容量を確認しておくと良いでしょう。また、厨房機器を譲り受ける場合も同じです。どの設備にどれだけの容量が必要かを確認してください。実際設備を使用し始めてから足りないことに気付き、工事に高額な費用がかかったり、設備の使用に制限が出たりすることのないようにしましょう。   ■造作譲渡  居抜き物件の最大のメリットである、造作譲渡についてもしっかりと確認をしましょう。ここで気を緩めてしまうと、後々トラブルになりかねません。どこまでが譲渡対象になるのか、お互いの認識にズレがないよう、対象物のリストを作り共有するのが良いでしょう。もちろん、壊れていないかなどの動作確認は基本です。お金を出して買ったにもかかわらず、またお金をかけて直すという悲惨な事態になりかねません。  また、設備の中には、リース契約されたものもあります。譲渡されると思っていた設備が実はリースされていたもので、リース会社が引き揚げてしまったなんてことも。細かいチェックを怠らないようにしましょう。 万全の態勢で内見へ!  物件探しは、繁盛店への道を歩む最初の一歩です。忙しいからと言って、内見を簡単に済ませてしまうのは、失敗のもと。素人判断で済ませるのではなく、念には念を入れて、厨房機器の業者や内装業者などプロの力を借りましょう。居抜物件は、初期費用が抑えられるというメリットはあるものの、設備もそのまま譲り受ける場合は中古の設備を使用することになります。しっかり確認作業をおこなわなければ、かえってメンテナンス費用がかかることもある点を忘れてはいけません。業態に合わせた確認事項をあらかじめリストアップして、万全の態勢で内見に臨みましょう。  
    開店ポータル編集部
    2018/06/06
  • 【エリアマーケティング】飲食店のマーケティングで重要な、“商圏”とは?
     「ついこの前までは居酒屋だったのに、いつの間にかラーメン屋さんになっている…」近所に、そんな入れ替わりの激しい場所はありませんか?  飲食店が繁盛するか閉店に追い込まれるかどうかを決めるのは、料理の味やサービスの問題だけではありません。本記事では、飲食店のマーケティングで重要な、“商圏”についてご説明します。 1. 商圏とは?  “商圏”とは、お店のターゲット層が住んでいる、または勤務しているエリアを指します。新規開業の際には、“その地域には、どのような人がどれくらい住んでいるか、何を求めているか”を調べ、それを考慮した商品やサービスの展開をしなければなりません。これをエリアマーケティングといいますが、ここで関わってくるのが、商圏という考え方です。 2. 商圏分析の重要性  閉店してしまう飲食店の多くは、自分のお店を取り巻く状況を把握できないまま、“売る”ことに重きを置いているケースがほとんどです。  「主要駅の近くだから、たくさんの人が来てくれるはず」、「味に自信があるから、目立たない場所でも大丈夫」という予想だけで、安易に開業エリアを決めてしまうのは危険です。十分に商圏分析をしてから、お店を構える必要があります。 3. 商圏を決める際のポイント  商圏を決める際に、頭に入れておくべきポイントがあります。 ①“何を売るか”  商圏の広さは、お店の業態によって変わります。小売店を例に挙げてみましょう。 利用頻度が高く、客単価が低いお店(コンビニエンスストアなど) →近所の方が多く利用するため、商圏は小さめ 利用頻度が低く、客単価が高いお店(百貨店など) →遠方から訪れる方も多いため、商圏は大きめ  このように、お手頃価格で気軽に利用できる居酒屋なのか、リッチなコース料理を提供するレストランなのかなど、お店のコンセプトや価格帯、お客様の利用動機によって商圏は異なります。 ②“動線”と“時間”  まずは、商圏を調査するために、地図と時計を持って、検討中の物件からあらゆる方向へ移動してみましょう。同じ時間で着いた地点を地図上で結び、3分、5分の円を描きます。この円が、おおよその商圏となります。その地域の人が、普段、どの方向に動いているのかも重要です。例えば、お店が住宅街と駅の途中にあれば、駅を行き来する人の動線上にあるので、より集客が見込めます。地域の人が良く利用する駅や大型施設との位置関係は、商圏分析をするうえでとても重要なものとなります。  また、実質的な商圏は、必ずしも円になるとは限りません。商圏の中には、山、大きな河川、線路といった来店の妨げとなる障害物がある場合もあります。それらの障害物を除いたエリアが、実質的な商圏となります。 4. 商圏分析の調査項目例  商圏を決定したら、その範囲内に、どのような人がどれくらい住んでいるのかを調べましょう。調査項目の例としては、以下のようなものがあります。 ・世帯数 ・世帯当たりの人数 ・年代別人口 ・近年の人口増減 ・所得層の割合  これに、交通量や通行量、立地、主要施設、人の動線などの情報を追加していきます。人口に関する情報は、地域の役所で入手することができます。また、外出する時間が取りにくい方は、インターネットで国勢調査、自治体や業界団体の統計データを閲覧することもできます。また、こういった情報をPC上で一括分析する、専用のソフトも販売されています。予算に余裕のある方は、ぜひ利用してみてください。 “商圏を知ること”は、“お客様を知ること”  商圏調査を終えたあとは、しっかりとマーケティングに活かしましょう。商圏を知ることによって見えてきたお客様のシルエットに対し、以下のようなことを検討します。 ・どのような人に来てほしいのか ・どのようなシーンで利用してほしいのか ・どのようなニーズがあるのか ・どのような商品やサービスを提供していくのか ・有効な集客方法は何か  お店の成功の鍵となるのは、勘や予想に基づいたマーケティングではなく、数字が裏付けるデータによって“お客様を知る”こと。そのために、商圏分析は、とても重要なものとなります。 まとめ  新規開業した飲食店は、3年以内に70%が閉店してしまうという厳しい現実があります。この一因として、開業時にエリアマーケティングを行わないお店が多いことが挙げられます。  オープンの知らせを聞いた時、お客様は「どんなお店ができるんだろう」と心が躍ります。これは、経営者にとっても同じことです。商圏分析することを難しく捉えるのではなく、まずは「この街にはどんなお客様がいるんだろう」と、出会いを楽しむ気持ちで取り組んでみてください。  
    開店ポータル編集部
    2018/04/19
  • 飲食店開業への第一歩!居抜き物件・居抜き店舗の探し方
     初期費用が安く抑えられ、開店までの時間もかからない居抜き物件。物件を選ぶにあたり、立地や階数、賃料などさまざまな条件があります。住居用の物件と比べると、数も少なく、納得のいくものを見つけるのは大変です。では、優良な居抜き物件を見つけるには、どのような方法があるのでしょうか。理想の居抜き物件・店舗に出合うために、居抜き物件を探す方法をご紹介します。 1. 不動産情報検索サイト「居抜き物件サーチ」「店舗NABINET」「飲食店.com 店舗物件探し」  居抜き物件をインターネットで探す際に、主流になっている不動産検索サイトが「居抜き物件サーチ」や「店舗NABINET」、「飲食店.com 店舗物件探し」です。 「居抜き物件サーチ」は、東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県など首都圏を中心に力を入れて物件の情報を公開しているのに対し、「店舗NABINET」では、北海道から九州まで幅広い地域の居抜き物件を探すことができます。どちらのサイトにも、独自で仕入れたほかでは公開されていない物件が多く掲載されています。  また、「飲食店.com 店舗物件探し」では、飲食店に特化した居抜き物件が多く紹介されています。飲食店といってもラーメン店、焼肉、バー、カフェなどさまざまな業態があります。そのため、飲食店.com 店舗物件探しでは、それぞれの業態にあわせた居抜き物件が効率よく探せる首都圏版、関西版、東海版があり幅広い地域を網羅。人気駅ランキングや乗降客数ランキングから物件を探すことも可能です。このように、居抜き物件を総合的に扱うサイトから、飲食店に特化した居抜き物件が探せるサイトがあります。これらのサイトを上手に活用して、理想の物件を探してみましょう。 居抜き物件サーチ HP:http://inuki-forrent.net/ 店舗NABINET HP:http://www.tenponavi.net/ 飲食店.com 店舗物件探し HP:https://www.inshokuten.com/bukken/inuki/    2.地域密着型の不動産を訪ねる  出店を希望する地域が決まっているのであれば、実際にその地域に足を運んで地域の不動産屋に足を運んでみましょう。インターネットには公開されていない居抜き物件は多数存在します。なぜなら、営業中のお店は、現在の営業に影響を与えたくないという理由から、公開せずに募集をしている場合が多いからです。  これらの未公開物件の情報を持っているのは、やはり地域の不動産屋。地域に根付いた不動産屋は、その地域に詳しく、物件のオーナーとも付き合いがあることが多いため、検索サイトには登録されていない物件の情報を多く持っています。開業エリアが決まっている場合は、一度、その地域の不動産屋に足を運んでみると良いでしょう。  3.自治体、商工会議所の“空き店舗情報”をチェックする  それぞれの地域の自治体や商工会議所では、商店街の活性化を図るために、空き店舗情報を公開している場合があります。開業を検討する地域が明確になっているのなら、自治体や商工会議所のホームページなどをチェックして、空き店舗情報が掲載されていないか確認してみましょう。  また、ホームページには公開されていない物件情報も存在するので、問い合わせをしてみるのも良いですね。一定の条件を満たせば、補助金の交付が受けられる場合もあるので併せて確認しておきましょう。 理想の居抜き物件を見つけるために  居抜き物件に限らず店舗物件は、出店希望者に対し物件の数が少ないのが現状です。また、誰もが良いと感じる物件は、競争率も高いもの。  それでも、理想の居抜き物件に出合えないわけではありません。今回ご紹介した、さまざまなサイトや方法、サービスで、理想の居抜き物件を見つけてくださいね。
    開店ポータル編集部
    2018/04/02