物件探し

飲食店優良物件を選ぶための内見時のチェックポイントとは?

開店ポータル編集部
2018/12/15
 飲食店に限らず、物件は、相場などの情報を集め、実際に足を運び、検討した上で契約します。飲食店の場合、主に設備がそのまま残っている居抜き物件とスケルトン物件がありますよね。いずれの物件も内見を通して比較しますが、雰囲気だけで選ぶと、後悔することになりかねません。今回は、内見のときに確認しておくべきポイントをまとめました。

居抜き&スケルトン物件共通のチェックポイント

 以下は、居抜き物件、スケルトン物件にかかわらず、確認しておくべきポイントです。
1.飲食店営業の制限
2.昼と夜の周辺の環境について
3.物件の外観について
4.前の店の評判

 

1.飲食店営業の業種制限

 ビルやマンションなどの1階や1室で開店する場合、ビルまたはマンションの規約によっては、夜の営業が制限される場合や、アルコールの提供が禁止されていることもあります。

 また、飲食店営業が可能な物件でも、本格的な調理が必要となる重飲食は、管理人が不可としているケースもあります。
 通常、カフェなどの軽飲食の場合は、制限されることはあまりありません。しかし、居酒屋や焼肉店、ラーメン店などは営業時間や匂い、煙、夜間営業による騒音などの問題から、近隣住民とトラブルになりやすく、はじめは問題がなくても退店しなければならなくなることもあります。
 内見のさいは、周辺に住民がどのくらい住んでいるか、目指している飲食店を開店してもトラブルになる要素がないかチェックしましょう。
 

2.昼と夜の周辺の環境について

 昼と夜の人通りや、周辺に競合店があるかといった周辺の環境も確認する必要があります。駅やバス停など交通の便についても調べましょう。
 郊外店などで駅やバス停が近くにない場合は、駐車場の確保が必要です。夜間営業が中心の居酒屋やバーの場合は、夕方から夜にかけての人通りが重要なポイントになります。店をオープンさせたあとに、集客が見込めるかどうかを見極めましょう。
 

3.物件の外観について

 物件を確認するさい、内装ばかりに目がいきがちですが、外観は入店するかどうかの判断材料として重要な役割を果たしています。外壁が古すぎないか、窓の有無、穴が空いていないかなど確
認しましょう。


4.前の店の評判について

 新築以外は、前の店のイメージが浸透している場合が多いです。また、前の店が、飲食店で倒産し閉店した場合、飲食店には向かない立地だということも考えられます。前の店の評判や撤退の理由についても確認しましょう。

居抜き物件のチェックポイント

 居抜き物件は、設備がそのまま残っており、スケルトン物件と比べるとコストを抑えて出店できることから人気があります。

 しかし、物件選びを間違えると、スケルトン以上にコストがかかる場合もあります。失敗しない居抜き物件のチェックポイントは次の通りです。
1.ガス、電気の容量
2.ダクトの有無
3.グリストラップ
4.機器は使用について


1.ガス、電気の容量を確認しよう

 ガスや電気の必要な容量は、カフェなどの軽飲食か焼き肉などの重飲食かで異なります。もともとカフェだった居抜き物件をラーメン店に改装して使う場合、ガスや電気の容量が足りず、結局スケルトン以上にお金がかかるということもあります。ガスと電気の目安は以下の通りです。

■ガスの目安■
6号…カフェ、BARなど
10号…居酒屋、そば、うどん
16号…イタリアン、フレンチ、ラーメン
16号以上…中華料理
■電気の目安■
40A…寿司、カフェ、BARなど
50A…和食、イタリアン、フレンチ
60A…中華料理
 

2.ダクトの有無を確認しよう

 煙や匂いがでる飲食店の場合、排気ダクトが必要です。ダクトがない場合は設置できる物件かどうか、といった問題もでてきます。ダクトがある場合でもそのまま使えるかどうか確認が必要です。
 

3.グリストラップを確認しよう

 中華、焼き肉などの油を多く必要とする飲食店の場合、油やごみをろ過するグリストラップが必要になります。グリストラップがあるかどうか確認しましょう。
 

4.機器は使用できるか

 冷蔵庫やエアコンなどの機器がある場合は、オープン直後に壊れることがないよう、電源を入れて動くかどうか、気になる匂いはないか確認しましょう。
 また、トイレの場所をはじめトイレがそのまま利用できるかということも確認してください。もしも、機器が使用できなかった場合、廃棄にコストがかかります。もちろん、新しい機器の導入も必要です。

スケルトン物件のチェックポイント

 スケルトン物件には、内装の設備はありません。設備がないことで、店内は広く感じますが、実際に必要な機器を設置すると、イメージより狭いということもあります。

 必要な機器設置したあと、スムーズな動線が描けるか、客席数を何席確保できるかなど、具体的にイメージできるように、メジャーなどを持参し、計測しましょう。

チェックリストを用意して物件の内見を

 実際に、内見を行うさいは、確認漏れがないように簡単でよいので、チェックリストを作成して行きましょう。チェックリストを作っておくと、気になる物件を比較するさいに便利ですよ。契約後になって後悔することのないよう、ベストな物件を選びましょう。

 

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開店ポータル編集部
2018/12/15